La TVA 5,5 % dans le neuf est un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée appliqué à la vente d’un logement neuf destiné à l’accession à la propriété, lorsqu’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou un quartier en renouvellement urbain (« zone ANRU »), ou à proximité immédiate, et que l’acheteur remplit des conditions de ressources, de prix et d’occupation. C’est la principale forme de TVA réduite en immobilier neuf ouverte aux particuliers. Sur l’étiquette, l’effet est simple : à prix hors taxes égal, le prix TTC baisse d’environ 12 %.
Les cinq conditions à réunir en 2026 :
| Condition | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Localisation | Dans un QPV doté d’un contrat de ville ou un quartier sous convention de rénovation urbaine ; ou entièrement à moins de 300 m de leur limite ; ou dans un ensemble immobilier partiellement à moins de 300 m et entièrement à moins de 500 m d’un QPV en renouvellement urbain |
| Acheteur | Une personne physique |
| Ressources | Somme des revenus fiscaux de référence N-2 des occupants sous les plafonds du PSLA (depuis la loi de finances pour 2026) |
| Prix | Prix de vente hors taxes au mètre carré de surface utile sous le plafond du PSLA de la zone |
| Occupation | Résidence principale, attestée dans l’acte, avec un engagement de dix ans |
Si une seule de ces cases manque, le lot repasse à 20 %. Le reste de ce guide détaille chaque ligne du ticket.
TVA à 5,5 % ou à 20 % : ce que change le taux sur le prix
Un logement neuf est presque toujours affiché TTC. Le promoteur part d’un prix hors taxes, puis ajoute la TVA. À 20 %, on multiplie le hors-taxes par 1,20 ; à 5,5 %, par 1,055. L’écart représente 14,5 % du prix hors taxes, soit environ 12,08 % du prix TTC à 20 %.
| Prix hors taxes | Étiquette à 20 % | Étiquette à 5,5 % | Ce que vous ne payez pas |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 180 000 € | 158 250 € | 21 750 € |
| 200 000 € | 240 000 € | 211 000 € | 29 000 € |
| 250 000 € | 300 000 € | 263 750 € | 36 250 € |
| 300 000 € | 360 000 € | 316 500 € | 43 500 € |
Attention à une nuance : le promoteur fixe son prix hors taxes en fonction du marché du quartier. Un lot à 5,5 % n’est donc pas forcément 12 % moins cher que l’appartement voisin vendu à 20 % dans une autre rue. La bonne comparaison se fait au mètre carré, à prestations comparables. Notre test d’éligibilité affiche, pour un prix donné, l’étiquette à 20 % barrée et celle à 5,5 %.
Un exemple concret
Un deux-pièces affiché 211 000 € TTC en TVA réduite correspond à 200 000 € hors taxes. Vendu à 20 %, le même lot coûterait 240 000 €. Avec un emprunt de 211 000 € au lieu de 240 000 €, la mensualité baisse d’autant, et les frais de garantie, calculés sur le capital emprunté, aussi.
Où s’applique la TVA réduite dans le neuf ? QPV, zone ANRU, 300 et 500 mètres
L’article 278 sexies du code général des impôts, commenté par le BOFiP dans sa version du 21 octobre 2026, réserve le taux de 5,5 % aux logements :
- situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville, ou dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine ;
- entièrement situés à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
- intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier prioritaire, à condition que ce quartier fasse l’objet d’une convention de renouvellement urbain.
Le périmètre s’apprécie à la date de dépôt de la demande de permis de construire. C’est donc la carte en vigueur au moment où le promoteur a déposé son permis qui compte, et non celle du jour où vous signez. Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle liste de quartiers prioritaires s’applique en métropole ; les quartiers qui en sont sortis bénéficient, sous conditions, d’un régime transitoire. Nous détaillons ces règles dans notre guide sur le quartier prioritaire (QPV) et dans celui consacré à la zone ANRU.
En pratique, c’est le promoteur, avec son notaire, qui établit l’éligibilité de son opération et l’annonce dans sa grille de prix. De Marseille à Lille, de Toulouse à Lyon et en Seine-Saint-Denis, ces programmes se trouvent dans des quartiers en transformation : nouvelles écoles, démolitions-reconstructions, arrivée d’un tramway ou d’une gare. Notre catalogue de programmes neufs en TVA 5,5 % ne contient que des lots signalés à ce taux.
Les plafonds de ressources 2026 : désormais ceux du PSLA
Ce qui a changé avec la loi de finances pour 2026
Jusqu’en 2025, le plafond de ressources de la TVA réduite en quartier prioritaire était celui du prêt locatif social (PLS) majoré de 11 %. L’article 95 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a aligné les plafonds et leur zonage sur ceux du prêt social location-accession (PSLA) et du bail réel solidaire. Le barème est publié chaque année par l’administration fiscale.
Le barème applicable en 2026
On additionne les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui vivront dans le logement. Pour une réservation signée en 2026, c’est donc l’avis d’imposition 2025, sur les revenus 2024.
| Personnes dans le foyer | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne en plus | 13 557 € | 12 408 € | 9 683 € |
La zone (A bis, A, B1, B2 ou C) est celle du zonage dit « ABC » de la commune où se trouve le logement. Vous la trouvez sur le simulateur officiel de service-public.gouv.fr.
Une vérification faite une fois pour toutes
Les ressources s’apprécient à la signature du contrat préliminaire (le contrat de réservation en VEFA) ou de l’avant-contrat, ou à défaut à la signature de la vente. Si vos revenus augmentent ensuite, même avant la livraison, le taux réduit n’est pas remis en cause. Notre guide des plafonds de ressources de la TVA réduite détaille le calcul du foyer et des cas particuliers.
Le prix plafond : la seconde étiquette à surveiller
Le prix de vente ne peut pas dépasser le plafond du PSLA, exprimé hors taxes, au mètre carré de surface utile. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, le garage étant pris en compte dans une limite de 6 m².
| Zone | Plafond HT par m² de surface utile (depuis le 8 mars 2026) |
|---|---|
| A bis | 5 837 € |
| A | 4 423 € |
| B1 | 3 542 € |
| B2 | 3 269 € |
| C | 2 857 € |
Du 1er janvier au 7 mars 2026, les plafonds de B2 et C étaient plus bas (3 093 € et 2 703 €). Ce plafond est une contrainte pour le promoteur, qui doit calibrer son prix : c’est ce qui garantit que l’avantage fiscal profite réellement à l’acheteur. Pour vérifier un lot vous-même, lisez notre guide du prix plafond de la TVA réduite.
Résidence principale et engagement de dix ans
Habiter le logement
Le logement doit devenir votre résidence principale, c’est-à-dire être occupé au moins huit mois par an par votre foyer. Vous l’attestez dans l’acte de vente. Un achat pour louer, une résidence secondaire ou un pied-à-terre sont exclus.
Revendre ou louer avant dix ans : le reversement
Pendant dix ans, l’avantage reste sous surveillance. Si le logement cesse d’être votre résidence principale (revente, mise en location), vous devez reverser l’écart entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminué d’un dixième par année de détention. L’exemple de l’administration : sur 100 000 € hors taxes, l’écart de TVA est de 14 500 € ; en cas de revente au cours de la cinquième année, le ménage reverse 6/10 de cet écart, soit 8 700 €.
Ce reversement n’est pas dû lorsque la revente est liée à certains événements : décès (de l’acheteur, de son conjoint ou d’un descendant), mobilité professionnelle imposant un trajet de plus de 70 km, chômage de plus d’un an, invalidité, divorce ou dissolution d’un PACS, mariage ou PACS, naissance d’un enfant, reconnaissance du handicap d’un enfant. Tous les cas et le calcul année par année sont dans notre guide sur la revente d’un logement en TVA réduite.
TVA réduite et autres aides : un ticket qui s’allonge
La TVA à 5,5 % n’exige pas d’être primo-accédant. Mais si vous l’êtes, elle peut se combiner avec le prêt à taux zéro : depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf dans toutes les zones, avec ses propres plafonds de ressources et de coût d’opération. Les deux barèmes sont distincts : il faut passer les deux contrôles. Le taux réduit s’applique aussi, sous leurs propres règles, aux logements en location-accession (PSLA) et en bail réel solidaire. Voyez notre guide sur le cumul de la TVA réduite et du PTZ.
2027 : la TVA change de code, pas de règles
Les règles de TVA vont quitter le code général des impôts pour rejoindre le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Cette recodification a été décidée par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 ; son entrée en vigueur, d’abord prévue au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Elle se fait à droit constant : les conditions décrites ici ne changent pas, seuls les numéros d’articles évolueront. Si un acte signé en 2027 ne mentionne plus « article 278 sexies du CGI », ce n’est donc pas le signe d’un changement de régime.
Comment vérifier votre éligibilité en pratique
- Repérez un lot affiché en TVA 5,5 % : le promoteur le signale dans sa grille (colonne TVA ou mention « TVA réduite »).
- Contrôlez vos revenus : additionnez les revenus fiscaux de référence N-2 des futurs occupants et comparez-les au barème de la zone.
- Demandez la surface utile et le prix hors taxes pour vérifier le plafond de prix.
- Confirmez la résidence principale et réfléchissez à votre horizon de dix ans.
- Lisez le contrat de réservation : il doit mentionner le taux de TVA et les conditions à remplir.
Le plus rapide reste de passer notre test d’éligibilité à la TVA 5,5 % : questions une par une, verdict clair, et l’écart entre les deux étiquettes. Ensuite, parcourez les programmes neufs en TVA réduite par département.
Les erreurs fréquentes
- Croire qu’il faut être primo-accédant : ce n’est pas une condition de la TVA réduite (ça l’est pour le PTZ).
- Prendre ses revenus de l’année : c’est le revenu fiscal de référence N-2 qui compte.
- Oublier un occupant : un enfant majeur ou un parent qui vivra dans le logement fait partie du foyer.
- Confondre surface habitable et surface utile pour vérifier le plafond de prix.
- Ignorer l’horizon de dix ans : une mutation sans éloignement de plus de 70 km ne dispense pas du reversement.
À retenir : la TVA 5,5 % dans le neuf, c’est un prix TTC environ 12 % plus bas à hors-taxes égal, pour un logement situé dans ou près d’un quartier prioritaire ou en renouvellement urbain. En 2026, les plafonds de ressources et de prix sont ceux du PSLA ; le logement doit rester votre résidence principale, sans quoi une partie de l’avantage est reprise pendant dix ans.